Quem assume um condomínio costuma receber uma pasta de papéis, um zelador que sabe de cor onde está cada registro e uma lista de coisas que "sempre se fez assim". O problema aparece quando o síndico muda, o zelador sai ou alguém pergunta: quando foi a última limpeza da caixa d'água? Sem registro, a resposta vira memória, e memória não comprova nada.
O que a norma pede, em poucas palavras
A NBR 5674 trata a manutenção como um sistema organizado, e não como uma sequência de consertos. Isso significa ter um programa de atividades com periodicidade, responsáveis definidos, previsão de recursos e registro do que foi feito. A NBR 15575, que trata do desempenho das edificações habitacionais, liga a vida útil dos sistemas do prédio ao cumprimento do manual de uso, operação e manutenção.
Na prática: consertar quando quebra é necessário, mas não basta. O que a norma espera é prevenção com prazo e prova.
Quatro passos para começar
- Levante os sistemas do prédio. Comece pelo manual entregue pela construtora. Se ele não existir, faça um inventário: elevadores, reservatórios, bombas, quadros elétricos, SPDA, combate a incêndio, portões, cobertura, fachada.
- Dê a cada item um responsável e uma periodicidade. O responsável pode ser o zelador, uma empresa contratada ou um profissional técnico. A frequência vem do manual e das exigências de cada sistema.
- Liste os vencimentos legais à parte. PPCI e AVCB, laudos, seguro obrigatório e inspeção predial têm prazo próprio e precisam de aviso antecipado, porque são os que geram problema quando passam em branco.
- Guarde a prova de cada execução. Data, evidência (laudo, relatório ou foto), responsável e data da próxima vez. Esse histórico é o que você mostra ao conselho, à administradora e ao próximo síndico.
Onde a maioria dos condomínios trava
- Tudo na cabeça de uma pessoa. Quando ela sai, o calendário vai junto.
- Planilha que ninguém atualiza. Funciona por dois meses e depois vira um arquivo desatualizado.
- Laudos espalhados. Estão no e-mail do antigo síndico, numa pasta do WhatsApp ou na gaveta da portaria.
- Vencimento sem aviso. O prazo só é lembrado quando já venceu.
Um sinal simples de que está organizado
Faça este teste: escolha três sistemas do prédio e responda, sem procurar muito, qual foi a última execução, quem fez e quando é a próxima. Se as três respostas saem em minutos e com documento na mão, a rotina está funcionando. Se não, o primeiro passo é centralizar os registros num só lugar, com prazo e responsável visíveis para quem precisa.
Para ver o detalhe de cada norma e o checklist de sistemas, leia o guia de manutenção predial normativa. Para a licença de incêndio, que tem regras próprias por estado, veja o guia de PPCI e AVCB.
